Interview exclusive : Augustin Lorthiois, Directeur Général de Volt AM
Depuis deux ans, un nouveau mot circule dans les comités d’investissement des sociétés de gestion immobilière : la SCPI « énergétique ». Derrière ce terme un peu marketing se cache un changement réglementaire précis, entré en vigueur en 2024, qui a rebattu les cartes de l’épargne immobilière en France. Nous avons voulu comprendre concrètement ce que cela change, sans nous arrêter au discours commercial. Pour cela, nous avons interrogé Augustin Lorthiois, Directeur Général de Volt AM, société de gestion agréée par l’AMF qui vient de lancer Volt Europe, une SCPI construite autour de ce nouveau modèle. Cette interview nous sert de point d’entrée pour expliquer un phénomène plus large : pourquoi les foncières s’intéressent-elles soudain au solaire, aux bornes de recharge et au stockage, et qu’est-ce que cela signifie réellement pour un épargnant ou pour un locataire ?
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Ce qui a changé en 2024 : une ordonnance qui autorise les foncières à devenir énergéticiennes
Jusqu’en 2024, une SCPI (société civile de placement immobilier) collectait de l’épargne, achetait des murs, les louait, et distribuait les loyers. Son objet social ne lui permettait pas, en principe, de produire et de vendre de l’électricité : ce n’était pas son métier.
L’ordonnance du 3 juillet 2024 a changé la donne. Elle autorise désormais les SCPI à acquérir, installer, louer ou exploiter des équipements de production d’énergies renouvelables sur leurs actifs, y compris à revendre l’électricité produite. Concrètement : panneaux solaires en toiture, ombrières de parking, et plus largement tout ce qui touche à la valorisation énergétique du bâti.
Pour Augustin Lorthiois, cette réforme était attendue : « Cette ordonnance est l’opportunité que nous attendions depuis des années ! Elle nous permet de développer un modèle favorisant la transition énergétique, fidélisant les locataires et surtout rentable pour les investisseurs ! »
Volt AM n’est cependant pas seule sur ce créneau, et c’est important de le préciser pour ne pas laisser croire à une exclusivité. Iroko Zen, l’une des SCPI les plus collectées du marché sans frais d’entrée, a lancé dès 2025 un programme d’installation de bornes de recharge et de solarisation d’une partie de son parc. MNK Partners a structuré sa SCPI Reason, dès son lancement en octobre 2024, avec un objet social prévoyant explicitement l’installation de photovoltaïque sur les actifs achetés, voire l’acquisition de terrains pour des parcs solaires. Chez Altarea IM, la SCPI Alta Convictions bénéficie de l’expertise de sa maison mère, déjà structurée sur le photovoltaïque. L’ordonnance de 2024 autorise plus largement les sociétés de gestion à acquérir, installer, louer ou exploiter, directement ou indirectement, tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris à revendre l’électricité produite — un mouvement de fond qui dépasse un seul acteur.
Le point de différenciation de Volt Europe n’est donc pas d’être seule à investir dans le solaire, mais d’en avoir fait le cœur de sa thèse d’investissement dès sa conception, plutôt qu’un ajout a posteriori sur un parc déjà constitué.
Le modèle Volt Europe : immobilier logistique du sud de l’Europe + toitures solaires
Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ? Augustin Lorthiois nous décrit une mécanique en deux temps : la collecte, puis le déploiement.
« On a monté une foncière, un fonds immobilier fondé en SCPI. On est une société de gestion régulée par l’AMF. C’est un fonds de rendement, et on va faire appel public à l’épargne : des investisseurs vont venir placer de l’argent pour déployer nos capitaux vers des actifs logistiques en Europe, principalement l’Espagne, le Portugal et l’Italie. Et on a pour objectif de déployer des centrales solaires en toiture, et de réfléchir à tous les sujets d’équipements en bornes de recharge et de batterie. »
Le choix de l’Europe du Sud n’est pas anodin, et répond à deux logiques distinctes qu’il ne faut pas confondre : l’ensoleillement d’un côté, la fiscalité de l’autre.
« Si vous investissez en France, vous êtes fiscalisé sur le thème de la fiscalité française, alors que chez vos voisins vous êtes un peu moins fiscalisé. Ça fait partie de la demande du marché d’avoir des fonds qui veulent investir à l’étranger », précise le dirigeant. De fait, les revenus générés à l’étranger bénéficient généralement des conventions fiscales internationales et échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 % qui s’appliquent aux revenus fonciers domestiques — un argument que l’on retrouve dans plusieurs analyses indépendantes du produit, mais qui reste soumis à la fiscalité du pays de résidence de l’investisseur et mérite d’être vérifié au cas par cas, chaque situation patrimoniale étant différente.
Sur le terrain, la SCPI a démarré avec un premier actif en France : un magasin Action de 1 000 m², situé zone d’activité de Saint-Lô (Manche), utilisé par l’enseigne comme plateforme logistique. C’est sur ce type d’actif — parking de 54 places — que Volt AM teste concrètement son modèle d’ombrières solaires et de bornes de recharge.
L’obstacle numéro un : convaincre le locataire, pas l’investisseur
C’est sans doute le point le plus instructif de l’interview, car il tord le cou à une idée reçue : le principal frein d’un projet solaire ou de bornes de recharge sur un actif loué n’est ni technique ni financier, mais contractuel et humain. C’est le locataire qui décide.
« On doit avoir l’accord de son locataire. Il y a 54 places sur le parking, et il doit être d’accord pour installer les bornes. Pour les ombrières aussi, on négocie avec le locataire pour éviter la perte d’exploitation », explique Augustin Lorthiois.
Autrement dit, avant même de parler de rendement pour l’épargnant, il faut négocier avec l’exploitant du bâtiment : temporairement fermer des places de parking pour les travaux, garantir qu’il n’y aura pas de rupture d’activité, et souvent partager une partie de la valeur créée (loyer de toiture, autoconsommation à prix réduit) pour que l’opération soit gagnant-gagnant. C’est un point que les discours commerciaux autour des « SCPI vertes » évoquent rarement, alors qu’il conditionne en réalité la vitesse de déploiement réel du parc.
Sur la partie strictement solaire, Volt AM revendique une préférence pour l’exploitation directe plutôt que la simple location de toiture : « Sur la partie solaire, on veut exploiter, car on connaît bien, c’est plus simple. » Sur les bornes de recharge, en revanche, la société se dit à ce stade ouverte sur le modèle (exploitation directe, partenariat avec un opérateur IRVE, ou simple mise à disposition), ce qui reflète une maturité de marché encore différente entre ces deux briques technologiques.
Le calendrier de déploiement : l’Espagne comme priorité immédiate
Trois semaines après son lancement, Volt Europe avait déjà identifié deux actifs cibles en Espagne, de 15 000 m² chacun, pour lesquels les phases d’acquisition sont prévues en septembre-octobre puis novembre-décembre 2026 — un rythme qui, selon Augustin Lorthiois, devrait absorber la totalité de la collecte réalisée à ce stade. C’est un indicateur utile pour un épargnant : une collecte qui devance la capacité de déploiement peut générer un effet de dilution transitoire sur le rendement, le temps que les capitaux soient investis. C’est un point de vigilance classique sur toute SCPI en phase de lancement, quel que soit son positionnement thématique.
Ce qu’il faut garder en tête avant d’investir
Sans remettre en cause l’intérêt du modèle, quelques éléments de prudence s’imposent, communs à toute jeune SCPI thématique :
- Un historique très court. Volt Europe a obtenu son visa AMF en mai 2026. Il n’existe donc pas encore de recul sur la performance réelle, contrairement à des foncières historiques diversifiées sur 10 à 15 ans.
- Une double dépendance de revenus. Le modèle combine loyers immobiliers et revenus énergétiques. Si le premier reste la source principale de performance, la robustesse du second dépend de la durée des contrats avec l’exploitant solaire, du niveau de dépendance à un seul opérateur, et du cadre contractuel en cas d’arrêt de production.
- Les objectifs affichés ne sont pas garantis. Les cibles de taux de distribution et de TRI communiquées par les sociétés de gestion (dans ce secteur en général) restent des objectifs, non des promesses, et les performances passées ne préjugent jamais des performances futures.
- Un marché déjà concurrentiel. Le « solaire sur toiture » et les bornes de recharge deviennent un standard progressif chez plusieurs gestionnaires (Iroko Zen, MNK Partners, Altarea IM), et pas l’apanage d’un seul acteur. Comparer les modèles, les frais et les zones géographiques reste indispensable avant toute décision.
Ce que ce virage dit du secteur de l’énergie en France
Au-delà du cas Volt AM, cette évolution réglementaire illustre une tendance de fond que Tesla Mag et Révolution Électrique suivent de près : l’immobilier tertiaire et logistique devient un terrain d’expérimentation pour la transition énergétique, souvent plus rapide que le résidentiel, parce que les surfaces de toiture sont grandes, les parkings sont vastes, et les exploitants ont un intérêt économique direct à réduire leur facture d’énergie.
Ce mouvement rejoint les problématiques que nous documentons régulièrement sur le terrain des IRVE : la question de l’accord du locataire, la saturation du réseau électrique dans certaines zones, ou encore l’articulation entre autoconsommation collective et revente au réseau. Une foncière qui veut installer des bornes sur son parking rencontre, à son échelle, les mêmes arbitrages qu’un installateur IRVE face à un bailleur ou une copropriété.
Cet article s’appuie sur une interview exclusive réalisée par notre rédaction. Les informations relatives aux performances, à la fiscalité et aux risques associés à un investissement en SCPI doivent être vérifiées auprès des documents réglementaires (DIC, note d’information) avant toute décision. Il ne s’agit pas d’un conseil en investissement.
