Mis à jour le 7 octobre 2026. Une première version de cet article annonçait un retour sur investissement « entre 1 et 2 ans » sur les meilleurs emplacements. Notre propre tableau donnait plus de trois ans, et le calcul ne tenait pas compte des sites moins fréquentés. Nous avons corrigé ces passages, sourcé le prix de vente et ajouté un tableau qui montre l’effet du trafic.
Investir en propre dans des bornes de recharge haute puissance permet aux propriétaires fonciers de capter la marge sur l'énergie vendue, avec un retour sur investissement de 1 à 2 ans sur les sites à fort trafic, contre un simple loyer en tiers investissement.
- Le coût total d'installation d'une borne 150-180 kW se situe entre 40 000 et 60 000 €, incluant borne, raccordement et génie civil.
- La marge nette par kWh vendu est généralement comprise entre 0,10 et 0,15 €, après déduction du coût d'achat de l'électricité et des charges.
- Sur un site à fort trafic distribuant 180 000 kWh/an, la marge nette annuelle atteint 19 100 € à partir de la troisième année.
- Le cumul des marges nettes sur 15 ans dépasse 171 000 €, même en intégrant un renouvellement partiel de 8 000 € en année 8.
Le réflexe dominant : le tiers investissement
Depuis l’essor du réseau de recharge rapide en France, un modèle s’est imposé quasi par défaut auprès des propriétaires fonciers : le tiers investissement. Un opérateur — Electra, Driveco, Ionity, TotalEnergies ou un acteur régional — vient sur votre terrain, installe ses bornes haute puissance, prend en charge le raccordement, l’exploitation, la maintenance, et vous reverse en échange soit un loyer fixe indexé, soit une redevance assise sur le chiffre d’affaires.
Le raisonnement du propriétaire foncier est souvent le suivant : « Je ne connais rien à la recharge électrique, je préfère toucher un revenu garanti sans risque plutôt que de m’aventurer dans l’exploitation. » Ce raisonnement se défend sur un terrain à faible trafic, ou pour un propriétaire qui privilégie la simplicité absolue.
Mais sur un site à fort passage — axe routier structurant, zone commerciale, parking d’enseigne, aire de covoiturage stratégique — ce modèle laisse sur la table l’essentiel de la valeur créée. Le tiers investisseur capte la marge sur l’énergie revendue, généralement pendant 15 à 20 ans de bail. Le propriétaire, lui, touche une fraction de cette valeur, plafonnée dans le temps.
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Ce que change l’investissement en propre
Investir en propre signifie que le propriétaire foncier finance lui-même l’installation — borne, raccordement électrique, génie civil, système de supervision — et devient l’exploitant de la station, ou délègue l’exploitation opérationnelle tout en conservant la propriété de l’actif et la marge sur l’énergie vendue.
La différence économique est structurelle : dans le tiers investissement, le propriétaire foncier est rémunéré comme un bailleur. Dans l’investissement en propre, il est rémunéré comme un exploitant d’infrastructure énergétique — un métier proche de celui d’une station-service, avec une marge par kWh vendu plutôt qu’un loyer plafonné.
Le retour sur investissement dépend d’abord du trafic : un peu plus de trois ans dans notre exemple de site très fréquenté, près de cinq ans à 300 kWh par jour, plus de douze ans à 150 kWh par jour (détail plus bas). C’est cet écart qui justifie, pour les propriétaires fonciers qui en ont la capacité financière, d’envisager un modèle mixte : une partie du parc en tiers investissement pour sécuriser un revenu de base, une partie en propre pour capter la marge sur les emplacements à plus fort potentiel.
Les composantes du calcul économique
Avant de projeter sur 15 ans, il faut poser les hypothèses de départ. Elles varient sensiblement selon la puissance de la borne, le raccordement disponible, et le trafic réel du site — mais voici des ordres de grandeur représentatifs d’un point de charge haute puissance (150-180 kW) sur un site à fort trafic.
Investissement initial (CAPEX)
- Borne haute puissance (150-180 kW) : 25 000 à 35 000 €
- Raccordement électrique (selon distance au poste source et puissance souscrite) : 10 000 à 20 000 € pour un point isolé en basse tension. Une station de plusieurs points rapides demande un raccordement en haute tension (HTA), que notre calcul détaillé d’une station de quatre points estime entre 80 000 et 150 000 €.
- Génie civil, voirie, signalétique : 5 000 à 8 000 €
- Total CAPEX par point de charge : environ 40 000 à 60 000 €
Charges d’exploitation annuelles (OPEX)
- Coût de l’électricité achetée : hypothèse de 0,15 à 0,20 €/kWh HT en tarif professionnel, hors abonnement
- Tarif de réseau : part fixe et part variable du TURPE 7, en vigueur depuis le 1er août 2025 (délibération de la CRE du 13 mars 2025)
- Maintenance et supervision (télésurveillance, entretien préventif) : 1 500 à 3 000 €/an
- Assurance et frais de gestion : 500 à 1 000 €/an
Prix de vente au client final
- Le 7 octobre 2026, Ionity affiche en France un prix minimum de 0,55 €/kWh TTC sans abonnement ni application, et 0,52 € avec son application, soit environ 0,46 € HT. Les prix réels varient selon la borne, la zone et la concurrence.
Marge retenue
- Sur 0,46 € HT, l’énergie en retire 0,15 à 0,20 €. Le reste paie la part variable du réseau, les frais de paiement et, le cas échéant, la commission d’un exploitant délégué. Nous retenons 0,12 €/kWh de marge avant charges fixes : une hypothèse basse, à remplacer par vos propres chiffres.
Projection sur 15 ans : un exemple chiffré
Prenons un cas représentatif : une borne 150 kW installée sur un site à fort trafic (axe routier fréquenté, à proximité d’une zone commerciale), avec une montée en charge progressive du taux d’utilisation sur les trois premières années, puis une stabilisation.
Hypothèses retenues
- CAPEX initial : 50 000 €
- Volume distribué en régime de croisière (année 3 et suivantes) : 180 000 kWh/an, soit environ 490 kWh par jour sur un seul point. C’est un site très fréquenté : notre calcul détaillé retient 150 kWh par jour et par point pour un bon emplacement.
- Montée en charge : 60 % du volume en année 1, 85 % en année 2, 100 % à partir de l’année 3
- Marge avant charges fixes : 0,12 €/kWh
- Charges fixes annuelles (maintenance, supervision, assurance) : 2 500 €
- Renouvellement partiel de l’équipement (électronique de puissance) prévu en année 8 : 8 000 €
Résultat année par année (marge nette après charges fixes)
| Année | Volume distribué (kWh) | Marge brute (0,12 €/kWh) | Charges fixes | Marge nette annuelle | Cumul |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 108 000 | 12 960 € | 2 500 € | 10 460 € | 10 460 € |
| 2 | 153 000 | 18 360 € | 2 500 € | 15 860 € | 26 320 € |
| 3 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 45 420 € |
| 4 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 64 520 € |
| 5 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 83 620 € |
| 6 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 102 720 € |
| 7 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 121 820 € |
| 8 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € + 8 000 € | 11 100 € | 132 920 € |
| 9 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 152 020 € |
| 10 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 171 120 € |
| 11 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 190 220 € |
| 12 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 209 320 € |
| 13 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 228 420 € |
| 14 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 247 520 € |
| 15 | 180 000 | 21 600 € | 2 500 € | 19 100 € | 266 620 € |
Lecture du tableau :
- Le CAPEX de 50 000 € est remboursé au début de la quatrième année.
- Sur 15 ans, la marge cumulée atteint environ 266 600 €, renouvellement d’équipement inclus. Une fois les 50 000 € investis remboursés, il reste environ 216 600 €.
- Tout dépend du trafic, comme le montre le tableau suivant.
Le même calcul selon le trafic (volume constant dès la première année, sans renouvellement d’équipement)
| Trafic par jour sur le point | Volume annuel | Marge après charges fixes | Temps pour rembourser 50 000 € |
|---|---|---|---|
| 490 kWh (site très fréquenté) | 180 000 kWh | 19 100 € | 2,6 ans |
| 300 kWh | 109 500 kWh | 10 640 € | 4,7 ans |
| 150 kWh (bon emplacement selon notre calcul détaillé) | 54 750 kWh | 4 070 € | 12,3 ans |
Pour tester votre propre site, notre calculateur de rentabilité d’une station de recharge part de votre trafic estimé.
Comparaison avec le scénario tiers investissement
Sur le même site, un contrat de tiers investissement verse au propriétaire foncier un loyer ou une redevance. Les montants ne sont pas publics : nous retenons une hypothèse de 3 000 à 6 000 €/an par point de charge, soit 45 000 à 90 000 € sur 15 ans, sans risque d’exploitation ni investissement.
Sur le site très fréquenté de notre exemple, l’investissement en propre laisse 127 000 à 172 000 € de plus sur 15 ans, une fois les 50 000 € remboursés, en contrepartie de la prise en charge du risque d’exploitation (taux d’usage, évolution du prix de l’énergie, obsolescence technologique). Sur un site à 150 kWh par jour, le résultat s’inverse : environ 3 000 € restent au propriétaire après 15 ans, investissement et renouvellement remboursés, contre 45 000 à 90 000 € de loyer sans mise de fonds.
C’est précisément cet écart qui justifie le modèle mixte : sécuriser une partie du parc en tiers investissement pour lisser le risque, et allouer le capital disponible aux emplacements à plus fort potentiel en investissement propre.
Les variables qui font basculer le calcul
Ce calcul reste une trame, pas une martingale. Plusieurs facteurs peuvent modifier significativement le résultat, à la hausse comme à la baisse :
Le trafic réel du site est de loin la variable la plus déterminante — un écart de trafic de 30 % se répercute presque intégralement sur la marge nette.
Le coût du raccordement peut faire varier le CAPEX du simple au double selon la distance au poste source et la puissance disponible sur le réseau — un point à vérifier avant tout engagement, notamment dans les zones où Enedis et RTE signalent une saturation de capacité d’injection sur une partie croissante du territoire.
L’évolution du prix de l’électricité et du TURPE influence directement la marge unitaire, dans un sens qui peut jouer favorablement (spread élevé en cas de tension sur les prix de gros) ou défavorablement (hausse du coût d’achat non répercutée immédiatement sur le tarif de vente).
La concurrence locale sur la recharge rapide peut compresser le prix de vente au kWh si plusieurs opérateurs s’installent sur un même axe.
Le statut d’exploitation retenu — exploitation directe versus délégation à un exploitant tiers moyennant une commission — modifie la charge de gestion et la marge nette, sans changer la logique de propriété de l’actif.
Le modèle Supercharger Tesla en nom propre : une variante à surveiller
Tesla propose désormais un schéma en marque blanche : le propriétaire achète le matériel Supercharger et encaisse les recettes, Tesla garde le logiciel, la supervision et la maintenance. Nous l’avons détaillé dans notre guide de l’hôte de Supercharger en marque blanche. Le principe reste proche de l’investissement en propre décrit ci-dessus, avec des termes contractuels à examiner au cas par cas.
Ce qu’il faut retenir
Le tiers investissement reste le bon choix pour un propriétaire foncier qui veut un revenu sans risque, ou dont le site a un trafic incertain ou ordinaire : à 150 kWh par jour et par point, l’investissement en propre ne rapporte presque rien de plus en quinze ans.
L’investissement en propre se justifie sur les sites très fréquentés, avec un retour en trois à cinq ans dans nos hypothèses, à condition d’avoir obtenu le devis de raccordement avant tout engagement. Le modèle mixte, qui arbitre site par site, garde un loyer de base tout en exploitant soi-même les meilleurs emplacements.
Les chiffres présentés dans cet article constituent des ordres de grandeur à titre indicatif, établis à partir d’hypothèses de trafic, de coûts et de prix de vente représentatives du marché de la recharge rapide en France. Ils ne se substituent pas à une étude de faisabilité technico-économique propre à chaque site, qui doit intégrer les données réelles de raccordement, de trafic prévisionnel et de contexte concurrentiel local.
Vous êtes installateur IRVE ?
Un propriétaire vous demande de trancher entre loyer et investissement en propre. Le calcul se joue sur trois postes que vous seul pouvez chiffrer : la borne, le génie civil et le devis de raccordement. Notre projet type d’une station de recharge rapide les met en ordre — sept phases, huit études, treize tâches.
→ Le projet type et le cahier des charges, dans l’Espace Pro
Vous avez le terrain, pas encore le projet ?
Le calcul de cet article s’arrête là où commencent vos chiffres à vous : la puissance que le réseau peut amener chez vous, le coût du raccordement sur votre parcelle, le trafic réel devant votre entrée. Tant que ces trois-là ne sont pas posés, loyer et investissement en propre ne se comparent pas.
Dites-nous où est le terrain et ce que vous envisagez. Nous regardons si le projet tient, et nous le confions à un installateur de notre réseau.
