Accueillir des bornes de recharge sur son terrain : ce que doit contenir le bail

Un opérateur de recharge vous propose d’installer des bornes sur votre parking ou votre terrain ? Avant de signer, trois points décident de tout : la forme du contrat, le sort des bornes à la fin, et la façon dont vous êtes payé. Un bail commercial vous engage pour neuf ans au moins et rend le terrain difficile à récupérer ; un bail emphytéotique ou un bail à construction l’immobilise de 18 à 99 ans. Voici ce que doit contenir le contrat, clause par clause, avec des exemples publiés par des collectivités.

Pour les pressés

• Choisissez la forme du contrat avant de discuter du loyer : elle fixe la durée, la sortie et le droit au renouvellement de l’opérateur.
• Réglez le sort des bornes par écrit : sans clause, le Code civil laisse au propriétaire un choix coûteux entre garder les équipements en indemnisant l’opérateur ou exiger leur enlèvement.
• Loyer fixe, variable ou mixte : une commune bretonne a fixé 900 € HT par place et par an, plus une part au kWh au-delà d’un seuil.
• Faites relire par un notaire ou un avocat : la requalification d’un contrat et la fiscalité changent l’équilibre de l’opération.

Quelle forme de contrat choisir

Le bail commercial : protecteur pour l’opérateur

Le statut des baux commerciaux (Code de commerce, articles L145-1 et suivants) impose une durée d’au moins neuf ans. L’opérateur peut partir tous les trois ans ; vous, non. À l’échéance, il a droit au renouvellement, et un refus vous oblige en principe à lui verser une indemnité d’éviction. Sur un terrain nu, ce statut ne s’applique que si des constructions à usage commercial y ont été édifiées avec votre accord exprès. Savoir si une station de recharge (bornes, poste de transformation, auvent) en fait partie relève de l’avocat : aucun texte ne le tranche pour les bornes.

Le bail civil : libre, mais requalifiable

Le bail du Code civil (article 1709 et suivants) laisse les parties fixer la durée, la sortie et le sort des équipements. L’opérateur n’a pas de droit au renouvellement. Le risque : qu’un juge le requalifie en bail commercial si les conditions du statut sont réunies. Sa rédaction doit être soignée.

Le bail emphytéotique et le bail à construction : le très long terme

Ces deux baux durent de 18 à 99 ans, sans tacite reconduction, et donnent à l’opérateur un droit réel qu’il peut céder ou hypothéquer. L’opérateur finance et entretient ; votre terrain est immobilisé pour longtemps. Dans le bail à construction, sauf clause contraire, les constructions vous reviennent en fin de bail. Les deux passent devant notaire. Pour un terrain agricole, une loi du 18 août 2026 a ouvert aux SAFER un droit d’opposition sur certains baux emphytéotiques : à vérifier avec votre notaire.

La convention d’occupation précaire : à éviter pour une station

Elle échappe au bail commercial seulement si l’occupation tient à des « circonstances particulières » indépendantes de la volonté des parties (article L145-5-1 du Code de commerce). Elle convient mal à une installation amortie sur dix ans ou plus, et le risque de requalification est réel.

Pour une collectivité : la convention d’occupation du domaine public

Une commune ne loue pas son domaine public, elle l’autorise, pour une durée calée sur l’amortissement des équipements (Code général de la propriété des personnes publiques, article L2122-2). L’autorisation reste révocable pour motif d’intérêt général, avec indemnisation. Depuis 2017, une exploitation économique suppose en principe une sélection préalable des candidats, y compris quand un opérateur se présente spontanément. Une redevance est due, sauf exceptions, et elle peut tenir compte des avantages que l’opérateur tire de l’occupation.

Les clauses à ne pas oublier

La durée et la sortie

Fixez une durée liée à la mise en service : la commune de Plunéret (Morbihan) a signé pour quinze ans à compter de la première borne en service, avec une caducité automatique si aucune borne ne fonctionne un an après la signature. Prévoyez les cas de résiliation : faute après mise en demeure, départ de l’opérateur avec préavis, et pour une collectivité, motif d’intérêt général.

Le loyer : fixe, variable ou les deux

Trois exemples publics montrent l’éventail :

• Plunéret (2024) : 900 € HT par an et par place de recharge, plus 0,01 € HT par kWh au-delà de 45 000 kWh par point de charge et par an, relevés sur un compteur certifié.
• Voies navigables de France (tarifs 2025) : un forfait annuel de 304,80 € ou 508,01 € par borne selon l’aménagement, et une part variable assise sur le chiffre d’affaires des bornes.
• Avignon (2019) : la ville a mis 56 emplacements à disposition à l’euro symbolique, pour des conventions de cinq à huit ans.

Une part variable vous associe au succès de la station, mais elle suppose un comptage fiable et un droit de contrôle. Pour l’indexation, le choix de l’indice doit être défendable : la loi interdit un indice sans lien direct avec l’objet du contrat ou l’activité d’une partie (Code monétaire et financier, article L112-2). Pour savoir ce qu’une station peut rapporter, voyez notre calcul du retour sur investissement d’une station de recharge rapide.

Le raccordement et la servitude Enedis

Dans les conventions publiées par les collectivités, le raccordement, le génie civil et les bornes sont à la charge de l’opérateur : écrivez-le. Le passage des câbles sur votre terrain fait l’objet d’une convention de servitude avec Enedis. Elle ne vous dépossède pas, et un préjudice direct et certain ouvre droit à une indemnité (Code de l’énergie, articles L323-6 et L323-7).

La propriété des bornes et la remise en état

C’est la clause la plus souvent oubliée. Sans clause, l’article 555 du Code civil s’applique en fin de bail : vous pouvez garder les ouvrages en remboursant l’opérateur, ou exiger leur enlèvement à ses frais. Mieux vaut écrire noir sur blanc que les bornes restent la propriété de l’opérateur, qu’il les démonte à ses frais et remet le terrain en état, avec des états des lieux contradictoires à l’entrée et à la sortie. C’est le choix de Plunéret.

La défaillance de l’opérateur

Si l’opérateur fait faillite, le contrat ne s’arrête pas automatiquement et le bailleur doit attendre avant de demander la résiliation pour des loyers impayés (Code de commerce, articles L622-13 et L622-14). Qui démonte alors les bornes ? Demandez une garantie ou une caution couvrant le démontage et la remise en état.

Assurance, exclusivité, cession

• Assurance : l’opérateur assure sa responsabilité civile et ses équipements, et répond des dommages causés par ses bornes.
• Exclusivité : la métropole d’Aix-Marseille a retenu trois opérateurs sans exclusivité. Sur un terrain privé, une clause de non-concurrence se négocie.
• Cession : interdisez la cession ou la sous-location sans votre accord écrit. Dans un bail emphytéotique ou à construction, le droit de l’opérateur est cessible par nature.

La fiscalité

Un terrain nu affecté à une activité commerciale peut basculer dans la taxe foncière sur les propriétés bâties (Code général des impôts, article 1381). Le contrat doit dire qui la paie. La TVA sur le loyer dépend de la nature de la location et des règles de TVA, recodifiées en 2026 : faites valider le cas d’un loyer variable par un expert-comptable.

À faire relire avant de signer

1. La forme du contrat et le risque de requalification.
2. La clause de fin de contrat : propriété des bornes, démontage, remise en état, garantie.
3. Pour un bail emphytéotique ou à construction : l’acte notarié et, sur un terrain agricole, le droit d’opposition des SAFER.
4. L’indice d’indexation du loyer.
5. La taxe foncière et la TVA, avec un expert-comptable.
6. La convention de servitude Enedis et son indemnité.
7. Pour une collectivité : la procédure de sélection et le montant de la redevance.

Louer son terrain n’est pas la seule voie. Certains propriétaires préfèrent investir eux-mêmes, comme nous l’expliquons dans notre article sur l’investissement en propre, ou accueillir une station en marque blanche, voir devenir hôte d’un Supercharger en marque blanche.

Questions fréquentes

Quel contrat pour louer un terrain à un opérateur de bornes ?

Les formes courantes sont le bail commercial, le bail civil, le bail emphytéotique, le bail à construction et, pour une collectivité, la convention d’occupation du domaine public. Le choix fixe la durée, la sortie et le sort des équipements : il se fait avec un notaire ou un avocat.

Combien un opérateur paie-t-il pour installer des bornes ?

Il n’existe pas de tarif réglementé. À titre d’exemple publié, la commune de Plunéret perçoit 900 € HT par place et par an, plus 0,01 € HT par kWh au-delà de 45 000 kWh par point de charge. D’autres collectivités ont choisi l’euro symbolique pour attirer les bornes.

Qui est propriétaire des bornes à la fin du bail ?

Ce que dit le contrat. Sans clause, l’article 555 du Code civil permet au propriétaire du terrain de garder les ouvrages en indemnisant l’opérateur, ou d’exiger leur enlèvement à ses frais.

Le propriétaire paie-t-il le raccordement ?

Dans les conventions publiées par les collectivités, le raccordement est à la charge de l’opérateur. Écrivez-le dans le contrat.

Sources : Code de commerce (L145-1, L145-4, L145-5-1, L622-13, L622-14), Code civil (1709, 552, 555), Code rural (L451-1 et suivants), Code de la construction et de l’habitation (L251-1 et suivants), Code général de la propriété des personnes publiques (L2122-1 et suivants, L2125-1 et suivants), Code de l’énergie (L323-4 à L323-7), Code monétaire et financier (L112-2), Code général des impôts (1381) ; convention de la commune de Plunéret (délibération du 18 septembre 2024) ; avis de la ville d’Avignon du 11 octobre 2019 ; tarifs domaniaux 2025 de Voies navigables de France ; délibération de la métropole Aix-Marseille-Provence du 19 novembre 2021. Consultés le 12 octobre 2026. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique.